Ulga dla frankowiczów - wszystko co warto wiedzieć
- Antonina Serwińska
Ulga dla frankowiczów, to preferencja podatkowa polegająca na zaniechaniu poboru podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Ulga zwalnia od podatku kwoty umorzone przez bank w związku z kredytem mieszkaniowym – pod pewnymi warunkami.
Spis treści
Kto może skorzystać z ulgi dla frankowiczów?
Z ulgi można skorzystać jeśli:
1. Kredyt został zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe – np. zakup mieszkania czy domu, budowę domu, spłatę innego kredytu mieszkaniowego;
2. Kredyt dotyczy tylko jednej inwestycji mieszkaniowej;
3. Spełnione są warunki określone w przepisach (m.in. ugoda została zawarta z bankiem i dotyczy przewalutowania lub spłaty kredytu walutowego);
4. Kredyt nie został przeznaczony na cele inwestycyjne (np. zakup mieszkania na wynajem) ani na działalność gospodarczą;
5. Kredyt został zaciągnięty przez jedno gospodarstwo domowe;
6. Kredytobiorca nigdy wcześniej nie korzystał z tego typu ulgi.
W praktyce oznacza to, że ulga obejmuje osoby, które rzeczywiście zaciągnęły kredyt w walucie obcej (również indeksowany/denominowany) po to, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe.
Warto zaznaczyć że potoczna nazwa ulgi wprowadza w błąd, ponieważ skorzystać z zaniechania można w przypadku jakiegokolwiek kredytu walutowego nie tylko kredytu frankowego.
Umowa Pożyczki
Nowelizacja przepisów rozszerzyła zakres ulgi także na umowy pożyczki. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z 20 grudnia 2024 r., zmieniającym regulacje dotyczące zaniechania poboru podatku od niektórych dochodów związanych z kredytem hipotecznym na cele mieszkaniowe, od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2026 r. preferencją zostały objęte również pożyczki, które spełniają warunki przewidziane dla kredytów mieszkaniowych.
W praktyce oznacza to, że podatnicy, którzy zamiast klasycznego kredytu hipotecznego zawarli umowę pożyczki na finansowanie zakupu mieszkania lub domu, nie zostają pozbawieni prawa do skorzystania z ulgi.
Uzasadnienia do poprzednich wet, ważniejsze niż obecne projekty ustaw
Stwierdzenie komu przysługuje ulga nie jest jednak takie proste. Pomimo spełnienia warunków wymienionych w Rozporządzeniu wiele innych czynników może uniemożliwić skorzystanie z ulgi.
Kredyt refinansowy a refinansowanie kredytu
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozróżnia refinansowanie wydatków poniesionych z własnych środków od kredytu refinansowego, którego celem jest spłata wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego. W pierwszym przypadku kredytobiorca uzyskuje nowe środki w miejsce pieniędzy wcześniej przeznaczonych na cele mieszkaniowe, natomiast w drugim nowe zobowiązanie służy spłacie istniejącego zadłużenia hipotecznego. Dyrektor KIS jednoznacznie wyklucza możliwość skorzystania z ulgi w sytuacji, gdy kredyt został zaciągnięty na refinansowanie poniesionych wydatków nawet jeśli były to wydatki na cele mieszkaniowe.
Miejsce parkingowe/postojowe/komórka lokatorska
Należy oddzielnie omówić kwestie możliwości objęcia zaniechaniem poboru podatku dochodowego kwoty umorzonej wierzytelności przypadającej na zakup miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej. Możliwość zaniechania zależy przede wszystkim od ich statusu prawnego oraz związku z lokalem mieszkalnym.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2024 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.585.2024.2.ST, wskazano, że pomieszczenia przynależne, takie jak garaż czy komórka lokatorska, mogą być traktowane jako część lokalu mieszkalnego, jeżeli są z nim ściśle związane i nie stanowią odrębnej nieruchomości nabytej na podstawie odrębnego aktu notarialnego.
Odmiennie oceniono sytuację, w której miejsce parkingowe znajduje się w garażu podziemnym, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta, a nabywca posiada udział we współwłasności garażu oraz prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego. W takim przypadku organ uznał, że miejsce parkingowe nie stanowi pomieszczenia przynależnego nierozerwalnie związanego z lokalem mieszkalnym. Nie zmienia tego fakt, że znajduje się ono w tym samym budynku co mieszkanie.
W konsekwencji wydatki przypadające na nabycie udziału we współwłasności garażu podziemnego nie zostały uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania zaniechania poboru podatku od umorzonej wierzytelności. Organ wskazał, że preferencja może objąć wyłącznie tę część umorzonej kwoty, która odpowiada wydatkom na nabycie lokalu mieszkalnego. Od części przypadającej na udział w garażu podziemnym podatniczka była zatem zobowiązana zapłacić podatek dochodowy.
Zgodnie z powyższym przy rozliczaniu ulgi dla frankowiczów istotne znaczenie ma nie tylko faktyczne przeznaczenie nieruchomości, lecz także jej status prawny. W przypadku miejsca parkingowego lub postojowego kluczowe może być ustalenie, czy posiada od nieruchomości mieszkalnej odrębną księgę wieczystą.
Wynajem kredytowanej nieruchomości
Warto podkreślić, że z ulgi można skorzystać nawet w przypadku wynajmu lokalu. Potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.722.2024.2.MN). Wskazano w niej, że przepisy dotyczące zaniechania poboru podatku odnoszą się do kredytów mieszkaniowych związanych z wydatkami określonymi w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.
Z ulgi nie mogą jednak korzystać osoby, które finansowały zakup wielu lokali przeznaczonych wyłącznie na wynajem lub obsługę różnych gospodarstw domowych. Prywatny, czasowy najem mieszkania nie wyklucza prawa do zwolnienia.
Jednak jeśli nieruchomość od samego początku była nabyta z przeznaczeniem wyłącznie na wynajem, to nie spełnia ona kryteriów uprawniających do skorzystania z ulgi.
Zarejestrowana jednoosobowa działalność gospodarcza/spółka
Nie ma znaczenia jaka działalność gospodarcza jest zarejestrowana na kredytowanej nieruchomości. Rozporządzenie nie zawiera zapisu, zgodnie z którym wykorzystywanie nieruchomości, na którą zaciągnięto kredyt mieszkaniowy jako miejsca prowadzenia działalności gospodarczej przez podatnika powoduje wyłączenie z możliwości zastosowania zaniechania poboru podatku.
Oznacza to, że sam fakt wykorzystywania nieruchomości w celach związanych z działalnością gospodarczą nie przesądza o utracie prawa do zaniechania poboru podatku od umorzonej wierzytelności. Każdorazowo należy jednak zweryfikować, czy w danej sytuacji zostały spełnione pozostałe warunki określone w przepisach. Jeśli nieruchomość od samego początku była nabyta z przeznaczeniem wyłącznie na prowadzenie działalności gospodarczej, to nie spełnia ona kryteriów uprawniających do skorzystania z ulgi.
Więcej niż jeden kredyt na jedną nieruchomość
Rozporządzenie Ministra Finansów nie określa limitu kredytów na które można skorzystać z ulgi. Ważne jest aby wszystkie kredyty dotyczyły jednej inwestycji mieszkaniowej.
Czy warto się sądzić z bankiem?
Wchodząc na drogę sądową warto znać wszystkie możliwe konsekwencje które mogą wystąpić. Ugoda stanowi szybsze rozwiązanie, jednak zazwyczaj wiąże się z mniejszymi korzyściami finansowymi. Droga sądowa, choć bardziej czasochłonna, może natomiast doprowadzić do wyroku stwierdzającego nieważność umowy frankowej, oznaczającego całkowite wygaśnięcie zobowiązania.
Podsumowanie
Ulga dla frankowiczów pozwala uniknąć podatku dochodowego od określonych kwot umorzonych przez bank w związku z kredytem mieszkaniowym, pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w przepisach. Skorzystanie z tej preferencji może zależeć od wielu czynników, w tym celu zaciągnięcia kredytu, sposobu wykorzystania nieruchomości oraz statusu prawnego poszczególnych składników nabytego majątku.
Szczególnej uwagi wymagają sytuacje, w których kredyt obejmował również miejsce postojowe, garaż lub inne wydatki, których kwalifikacja jako wydatków na cele mieszkaniowe może budzić wątpliwości. Jednocześnie samo zarejestrowanie działalności gospodarczej pod adresem nieruchomości nie musi automatycznie wykluczać możliwości skorzystania z preferencji podatkowej.
Przed zawarciem ugody z bankiem lub rozliczeniem umorzonego kredytu warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację podatkową. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z naszą kancelarią Optymalni Kancelaria Prawno-Podatkowa.